新築よく見る”協定道路”？これって道路なの？

小規模開発現場では、間口2.0mの敷地延長を2軒から4軒程合わせて、４～8m幅の”協定道路”？に建っている新築、

意外と多くみられます。これは道路ではないんですよ！

協定道路、例えばこんな感じ

B区画　C区画の2.0mの敷地延長部分を

合わせて4.0mの協定道路としたものです。

 

これは何でしょうか？？

 

上記図面の通り、

「各自の土地（宅地）を道路みたいに

お互いに通れるようにしましょう！」

と言う協定書を作成した部分です。

 

ですから、道路（建築基準法）ではありません。

あくまでそれぞれの宅地なんです。

 

多く場合小規模開発の新築は、

位置指定道路を入れ、図のように分割します。

 

位置指定道路とは、特定行政庁が位置を指定して

建築基準法上の道路としたものです。

見た目は協定道路とほとんど変わりません。

 

しかし、

図の通り位置指定道路には、

排水路を確保する必要があるため

指定基準を満たしたサイズの側溝を

道路両側に設置しなければなりませんし、

公道に接する部分には、車の出入りを考えて

隅切り必要となりますし、

更に勾配や表面の仕上げ等細かな施工基準があるのです。

 

　

 

 

そして現場審査を受け位置指定公告を受けないと

B・C区画に建物を建築するための確認申請もできません。

 

そのため

道路工事に関する施工費用も掛かりますし

書類審査から施工完了後の現場審査までに

それなりの日数も掛かるので、販売開始までの

期間も延びることになります（＞＜）

 

早く販売したいのは、どこの業者でも同じです。

 

そしてせっかく仕入れた土地ですので

少しでも利益が出るように販売したいのです。

 

間口8.5mのこの土地を1区画での販売すると、、

 

土地が広いため、販売価格も高くなり

よっぽど立地が良くなければ買手はなかなか見つかりません。

 

では2区画ではどうでしょうか？

 

図のように間口がそれぞれ4.25mしか確保できないので

魅力ある間取りのお家は建築しずらく

販売しにくくなってしまいます。

 

そこで

3区画を造る為に

公道から2区画を公道からの敷地延長とします。

 

上記のように3区画にできました、、

が、

A区画の土地の広さを確保するために

B・C区画の間口は2.0mしか取れません。。

 

 

2.0m幅では軽自動車もギリギリ（＞＜）

これでは思ったような価格での販売は出来ません。

 

しかし・・・

位置指定道路を入れるとなると、

費用も日数も掛かるし、、、

 

そこで登場するのが”協定道路”　なんです。

 

そうだ！！

それぞれの敷地延長部分2.0mを

お互いに通行できるようにしよう！

そうすれば、普通車の車庫も確保できるし、、、

直ぐに建築もできる！

 

良いことばっかり！！

 

 

 

ちょっと待ってください！

 

たしかにその通りなんです。

協定書をお互いに交わすので、

それは契約ですから約束です。

 

しかし、

新築の時にはいくら仲が良くても

時間が経ち買換え、相続、競売等々の理由で

お隣の所有者が代わる事は多々あります。

 

 

それぞれの車庫を確保するための協定道路ですので

内容も継承されるのがあたり前ですが、

次の所有者さまへ受け継がれないケースもありますし

別の理由で反故にすることも無いとはいえません。

 

 

 

もちろんレアケースです。

ただし、自分の財産を守る為には

将来トラブルとなりえるような

余計な取り決めや約束、契約は

ない方が良いに決まっているのです。

 

一番トラブルが無いのが

公道に面している事です。

補修費用や面倒な管理も必要ありませんので・・・

（評価も高くなります）

 

また、

協定道路の場合は、位置指定道路と違って

地目は「公衆用道路」ではなく「宅地」ですので

固定資産税。都市計画税も掛かりることも多く、

側溝も確保されていないので、

洗車時などの汚れた排水が

お互いの敷地延長部分（宅地）に垂れ流しとなりますし

道路からの出入りが楽な隅切りもありません。

 

もちろん

協定道路がダメなのではありません。

 

その分素敵なお家が周辺相場よりも安く購入できるとか、

デザインがとても気に入ったとか、それ以上のメリットがあれば

それはそれでよいのだと思います。

 

ただ、協定道路なりのデメリットも理解したうえで

検討いただきたいと思います。

 

最近では将来のトラブルを未然に防ぐために

協定部分の敷地延長の宅地に

それぞれ地役権の設定をするケースも増えてきました。

 

 

 

将来子供さん達には

ストレスのない

笑顔いっぱいの素敵な実家を選びたいものですね。