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「住まい」について今旬に感じたことを掲載しております。

住宅ローンの 「保証料」or「事務手数料」何が違うの?

2017.11.08

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住宅ローンの 「保証料」or「事務手数料」何が違うの?

10月より、全期間固定金利のフラット35は、団体信用生命保険付きになりました!

団信は今まで年払いで支払っていましたので

借入当初の負担が大きかったのですが

金利に含まれましたので、

とっても支払しやすくなりました。

 

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フラット35・11月の団信付金利は35年返済で 1.37%

都市銀行で最安値の

みずほ銀行の35年固定金利は、団信付で 1.215% 

 

金利だけ見れば・・・やっぱりみずほ銀行の方がお得なのに

フラット35を借りる方がいるのでしょうか?

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それは・・・

融資審査や審査金利を含む借入限度の違いです。

 

例えば、、

年収400万円の方が35年ローンで借りる場合の限度額は・・

フラット35では約3890万円なのに対して

銀行ローンの場合約3200万円

その差は約700万円近くになるんです。

 

もちろん住宅ローンは家賃ではありませんので

借入は少しでも少ない方が良いに決まっています。

 

ただ、将来の支払いに無理が無い方や、

表面所得金額が少ない方にとっては

大きなメリットになります。

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ここから本題です。。

 

もともとフラット35は

各金融機関が直接融資するものではなく

住宅金融支援機構の証券化支援事業による融資で

民間の金融機関が取扱代理店となります。

 

そのため事務手数料が掛かるのです。

一番多いのがARUHIなどの2.0%税別ですので、

消費税8%の今でしたら2.16%

ただ手数料は任意のため各金融機関によって違うのです。

優良住宅ローンでしたら0.8%

 

例えば3000万円を35年返済で借りた場合

24万円~64.8万円まで、差額は40万円以上にもなるんです。

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ここで話は戻りますが、、

 

フラットは自社融資ではありませんので「手数料」です。

同じ全期間固定金利のみずほ銀行等の住宅ローンは・・・

手数料ではなく指定保証会社の「保証料」です。

 

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同じ3000万円を35年返済でみずほ銀行で借りた場合の

保証料は・・約61.8万円となります。

 

ARUHIのフラット手数料が64.8万円

この比較ではあまり変わりません。。

 

その違いとは・・・

1.返済期間による違い

フラット35は代理店手数料なので、10年でも20年で借りても手数料は同じです。

ARUHIの場合3000万円なら10年返済でも64.8万円

みずほ銀行の場合同じ3000万円10年返済なら、約25.6万円、

 

保証料は借入期間が短くなると、その分低くなるので

期間短縮で返済する予定があれば、保証料の方が断然お得です!

 

2.繰り上げ、一括返済による違い

フラット35は繰り上げ返済しても、一括返済しても

手数料ですので1円も戻ってきません。

みずほ銀行などの保証料は、期間が短縮された分の保証料は

戻ってきます。(事務手数料は約1万円程掛かります)

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補足ですが、、

みずほ銀行などの住宅ローンの場合、

当初の諸費用を抑えるために

保証料を金利に上乗せして一括支払いをしないケースもあります。

適応金利+0.2% です。

実際は保証料を分割で支払っているのですが、

返済期間を短縮しても上乗せした分の金利は変わらないので、

特に早期に繰り上げ返済を考えられている方にとっては

保証料一括支払いにした方がお得です。

 

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借入金額にしても、保証料・事務手数料にしても

選択次第で意外と大きな差が出ます。

 

ご家族が笑顔いっぱいの

ゆとりある暮らしのために、

色々と検討、再考する価値はあります。

ご相談ください。

 

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