住宅ローンの 「保証料」or「事務手数料」何が違うの？

10月より、全期間固定金利のフラット35は、団体信用生命保険付きになりました！

団信は今まで年払いで支払っていましたので

借入当初の負担が大きかったのですが

金利に含まれましたので、

とっても支払しやすくなりました。

 

 

フラット35・11月の団信付金利は35年返済で　1.37％

都市銀行で最安値の

みずほ銀行の35年固定金利は、団信付で　1.215％ 

 

金利だけ見れば・・・やっぱりみずほ銀行の方がお得なのに

フラット35を借りる方がいるのでしょうか？

それは・・・

融資審査や審査金利を含む借入限度の違いです。

 

例えば、、

年収400万円の方が35年ローンで借りる場合の限度額は・・

フラット35では約3890万円なのに対して

銀行ローンの場合約3200万円

その差は約700万円近くになるんです。

 

もちろん住宅ローンは家賃ではありませんので

借入は少しでも少ない方が良いに決まっています。

 

ただ、将来の支払いに無理が無い方や、

表面所得金額が少ない方にとっては

大きなメリットになります。

 

ここから本題です。。

 

もともとフラット35は、

各金融機関が直接融資するものではなく

住宅金融支援機構の証券化支援事業による融資で

民間の金融機関が取扱代理店となります。

 

そのため事務手数料が掛かるのです。

一番多いのがARUHIなどの2.0％税別ですので、

消費税８％の今でしたら2.16％

ただ手数料は任意のため各金融機関によって違うのです。

優良住宅ローンでしたら0.8％

 

例えば3000万円を35年返済で借りた場合

24万円～64.8万円まで、差額は40万円以上にもなるんです。

 

ここで話は戻りますが、、

 

フラットは自社融資ではありませんので「手数料」です。

同じ全期間固定金利のみずほ銀行等の住宅ローンは・・・

手数料ではなく指定保証会社の「保証料」です。

 

 

同じ3000万円を35年返済でみずほ銀行で借りた場合の

保証料は・・約61.8万円となります。

 

ARUHIのフラット手数料が64.8万円

この比較ではあまり変わりません。。

 

その違いとは・・・

１．返済期間による違い

フラット35は代理店手数料なので、10年でも20年で借りても手数料は同じです。

ARUHIの場合3000万円なら10年返済でも64.8万円

みずほ銀行の場合同じ3000万円10年返済なら、約25.6万円、

 

保証料は借入期間が短くなると、その分低くなるので

期間短縮で返済する予定があれば、保証料の方が断然お得です！

 

２．繰り上げ、一括返済による違い

フラット35は繰り上げ返済しても、一括返済しても

手数料ですので1円も戻ってきません。

みずほ銀行などの保証料は、期間が短縮された分の保証料は

戻ってきます。（事務手数料は約1万円程掛かります）

 

補足ですが、、

みずほ銀行などの住宅ローンの場合、

当初の諸費用を抑えるために

保証料を金利に上乗せして一括支払いをしないケースもあります。

適応金利＋0.2％　です。

実際は保証料を分割で支払っているのですが、

返済期間を短縮しても上乗せした分の金利は変わらないので、

特に早期に繰り上げ返済を考えられている方にとっては

保証料一括支払いにした方がお得です。

 

 

借入金額にしても、保証料・事務手数料にしても

選択次第で意外と大きな差が出ます。

 

ご家族が笑顔いっぱいの

ゆとりある暮らしのために、

色々と検討、再考する価値はあります。

ご相談ください。