不動産選びでとても大切な事
2024年04月03日
2024年04月03日
ホーム ＞ 有利に売却したい！思うように売却できていない！
大手業者の専任媒介 だと売れないかも・・・！
専任媒介・専属専任 は誰のためにあるのでしょうか？
「囲い込み」ご存知ですか？
財閥系の大手仲介業者に多くみられる
売主さまの利益よりも、自分の利益を優先する違法な販売方法です。
財閥系の大手仲介業者に多くみられる
売主さまの利益よりも、自分の利益を優先する違法な販売方法です。
専任媒介で販売依頼を頂きますと専任7日．専属5日以内に
レインズへ登録することが法律で義務付けられています。
それは幅広い業者へ情報を発信し、
少しでも早く成約するため、
売主（依頼主）さまの利益を守るためです。
しかし他の業者に契約されてしまうと
売主さまからしか仲介手数料が貰えません。
そこで
買主さまからも仲介手数料をもらい両手とする為に、
他の業者から購入の申込が入っても、
「申込」が入っていますと断り、
自社直接の買主さまをみつけるまで
契約せず先延ばしにしてしまうのです。
本来であれば、売主さまの利益を確保する為に
営業活動をしなければならない筈が
自分の利益確保に走るのです。
レインズへ登録することが法律で義務付けられています。
それは幅広い業者へ情報を発信し、
少しでも早く成約するため、
売主（依頼主）さまの利益を守るためです。
しかし他の業者に契約されてしまうと
売主さまからしか仲介手数料が貰えません。
そこで
買主さまからも仲介手数料をもらい両手とする為に、
他の業者から購入の申込が入っても、
「申込」が入っていますと断り、
自社直接の買主さまをみつけるまで
契約せず先延ばしにしてしまうのです。
本来であれば、売主さまの利益を確保する為に
営業活動をしなければならない筈が
自分の利益確保に走るのです。
先日も同じような事がありました。
ご案内後住宅ローンの事前承認を取得し、
その物件が現在ご紹介可能かどうか確認の上、
販売価格満額で申込を入れたのですが、、
「少し先に申込が入っていたようで、、」 との回答でした。
ある事を確認したにもかかわらずです。
その売主さまは たまたま知り合いでしたので、
後日確認したところ
申込が入ったことも、
そして、その申込は
販売希望価格の満額だったことも
知らされていませんでした。
後日確認したところ
申込が入ったことも、
そして、その申込は
販売希望価格の満額だったことも
知らされていませんでした。
結局6ヶ月後大手流通業者専任から、
広く業者へ依頼できる一般媒介に
切り替えた途端に成約となったのです。
ただし、
当初の販売価格から200万円も下がっての
ご契約となってしまいました。
これでは、業者の利益確保のための専任媒介であって
売主さまの利益どことか、 不利益を被らせるための契約です。
もしも言葉巧みに、専任媒介を勧められたら
誰のための専任媒介なのか？、 聞いてみてください。
真しやかな素敵な言い訳に、 きっと気付くはずです。
もちろん、 専任媒介がダメな訳ではありません。
扱う会社、担当営業マンが、 真に売主さまの為の媒介契約を しっかりと履行してもらいたい、、
そう願っております。
広く業者へ依頼できる一般媒介に
切り替えた途端に成約となったのです。
ただし、
当初の販売価格から200万円も下がっての
ご契約となってしまいました。
これでは、業者の利益確保のための専任媒介であって
売主さまの利益どことか、 不利益を被らせるための契約です。
もしも言葉巧みに、専任媒介を勧められたら
誰のための専任媒介なのか？、 聞いてみてください。
真しやかな素敵な言い訳に、 きっと気付くはずです。
もちろん、 専任媒介がダメな訳ではありません。
扱う会社、担当営業マンが、 真に売主さまの為の媒介契約を しっかりと履行してもらいたい、、
そう願っております。
有利に売却したい！
売却が思うようにすすんでいない！
あなたのお家
ひと山いくら・・・に置かれていませんか？
お家を買う（購入する）のと売る（売却する）のでは
考え方、取り扱い方がまるで違うのです。
あなたのお家がスーパーに並んでいる“津軽リンゴ”だとします。
考え方、取り扱い方がまるで違うのです。
あなたのお家がスーパーに並んでいる“津軽リンゴ”だとします。
フルーツを買いに来られたお客さまは、
まずパパイヤ・イチゴ・パイナップル、それともみかん、リンゴにしようか？
と考えます。
リンゴを選択してもらえても、今度は箱に積んである
特売の“津軽”にしようか、
一玉ずつ生産者の顔写真やコメント・想いなどのカードが付いている
プレミアリンゴにするか、と迷います。
まずパパイヤ・イチゴ・パイナップル、それともみかん、リンゴにしようか？
と考えます。
リンゴを選択してもらえても、今度は箱に積んである
特売の“津軽”にしようか、
一玉ずつ生産者の顔写真やコメント・想いなどのカードが付いている
プレミアリンゴにするか、と迷います。
運よく箱に積まれている“津軽”を選んでもらえたとしても、
その積まれた山の中で、少しでも鮮度がよく甘そうなものを・・
と更に選別されます。
その積まれた山の中で、少しでも鮮度がよく甘そうなものを・・
と更に選別されます。
フルーツを買いに来られたお客さまの選択肢は無数にありますが、
山と積まれている津軽リンゴの中から、あなたのリンゴを手に取り
カゴに入れてもらえる確立は低く、運に頼ることになります。
そして時間が経過し鮮度が落ちていくと
最後は価格を落として差別化するしかなくなってしまうのです。
大手だから逆に売れない？
CMなどで知名度が高い大手不動産会社は、
TV等露出が多い分、
売却依頼の物件が努力することなく集まってきますので
ひとつ一つの委任物件への対応は単純作業となっています。
TV等露出が多い分、
売却依頼の物件が努力することなく集まってきますので
ひとつ一つの委任物件への対応は単純作業となっています。
あなたのお家も、
数多く預かっている物件の一つにすぎませんので
気持ちの思い入れも薄く、
お問合せのあったお客さまにたいしても
淡白でフォローもみられず、
運よく買ってくれればラッキー、
ダメなら価格が高いから・・・となっているのが現状です。
数をこなすのが仕事ですので、ひとつ一つの物件に対し面倒な努力はしません。
それは無駄だと教えられているからです。
そして
今お家を探されるお客さまは、
不動産会社の個別HPからではなく
まずはSUUMO等のポータルサイトで検索される方がほとんどですので、
それぞれのお家の表現の仕方には差がありますが、
不動産会社の名前で購入することはありません。
お客さまは価格だけで購入判断しない？
箱に山盛りされた津軽リンゴではなく、
ひとつ一つ丁寧に袋に入れられ
生産者の想いの詰まったメッセージが添えられたリンゴのように、
商品に対してどれだけ付加価値をアピールできているか？
が、お客さまが実際に手に取り、買っていただけるかどうか？
分かれ目となります。
ひとつ一つ丁寧に袋に入れられ
生産者の想いの詰まったメッセージが添えられたリンゴのように、
商品に対してどれだけ付加価値をアピールできているか？
が、お客さまが実際に手に取り、買っていただけるかどうか？
分かれ目となります。
その想いや付加価値に共感して頂ければ、
無理な価格交渉もなく喜んで購入して頂けるのです。
その一番大事なテーマはこのお家に引っ越したら
「家族みんな笑顔で楽しく暮せそう！」
それは不動産のハード面である
リビングやバルコニーの広さ、エントランスの豪華さ、
だけではなく
マンションのシンボルツリーの前にあるベンチ、
その横に何気なく咲いているたんぽぽ
そして・・・通りすがりのネコ等、、、
周辺環境も同じです。スーパーや学校だけではなく、
整備されていない自然いっぱいの広場にあるすべり台、
お洒落なカフェや雑貨屋さん、昔ながらの駄菓子屋さん、
人情いっぱいの元気な八百屋さん、
桜並木のある小道、お祭りをやる神社の境内、等など
笑顔で楽しく暮らすには、
建物の中身であるハードも勿論大事ですが
小さな子供さんや娘さんがいらっしゃるご家族や、
奥さまもお仕事をされている方にとっては、
ハード面以上に周辺の街並み、住環境は
一番重要なポイントになります。
このお家に住んだら、
楽しく、そして安心して暮らせそう！と
感じていただけるかどうか、が大事になります。
アピールの方法は？
私たちはより繊細に視覚にアピール出来る方法として、
Youtubeによる動画を活用しています。
SUUMO等ポータルサイトでは
写真の掲載点数等に制限がありますが、
動画ですと、ある程度自由に表現てきる上に
掲載できる容量（動画の長さ）がとても大きいのです。
またSUUMOには、ホームページ上にある
それぞれのお家の詳細なご紹介ページへリンクを貼り、
少しでも多くのアピールポイントを見て・知って頂き、
お問合せを頂けるよう工夫しています。
そして私たちの一番の強みは・・・
動画や詳細ご紹介ページ作成のために、
時間をかけて周辺を歩いて周ることにあります。
一件無駄に思えるこの行為ですが・・・
物件や周辺環境は、ただ車で走っていては何も見えてきません。
歩くからこそ、そのお家や住環境の一番重要な
真のアピールポイントを発見できるのです。
それにより、そのお家の価値は更に上がり
私たちもより自信を持って
お客さまに対しセールスできるようになるのです。
大手不動産会社は、手数料が確実に取れる専任・専属専任媒介のみを
狙ってきますので、一般媒介になると余り力を入れないのが現実です。
そのため大手3～5社だけに一般媒介を出しても
まったく効果は上がりません。
もし一般媒介で売りに出すのであれば、
当社を入れて頂けますと、間違いなくお問合せの件数も増えますし、
少しでも良い条件で成約できるはずです。
大切な財産です。
そして今までご家族と一緒に暮らしてきた大事なお家です。
それであれば、
お家の真の価値を最大限に生かしてあげながら
喜んで笑顔で暮らして頂けるお客さまを見つけませんか？
■ 掲載事例をごらんください。
１．浦和区広ケ谷戸
築3年♪南西角地 とても素敵なウッディな注文住宅！南区広ケ谷戸
https://youtu.be//l7AlQ7jQoPo
HPご紹介ページ https://youtu.be/l7AlQ7jQoPo
２．マンション【川口・パークタワー】3790万円
川口駅徒歩8分築15年66.91㎡
https://youtu.be//ELaJ0Mi4ZvM
HPご紹介ページ http://hi-lohas.com/?id=477&type=1
３．マンション【パークスクエア川口】3190万円
川口元郷駅徒歩10分築13年70.40㎡
https://youtu.be/IgxTWLranKU
HPご紹介ページ http://hi-lohas.com/?id=396&type=1
４．一戸建蕨市南町6980万円
西川口駅徒歩10分築18年土地148.06㎡
https://youtu.be/kH39kp6Ou1U
HPご紹介ページ http://hi-lohas.com/?id=428&type=2
５．一戸建川口市芝3780万円
蕨駅徒歩8分築8年土地65.96㎡
https://youtu.be/vrsv_-YWgEI
HPご紹介ページ http://hi-lohas.com/?id=429&type=2
６．一戸建さいたま市中央区大戸6780万円
北浦和駅徒歩11分築17年土地183.20㎡
https://youtu.be/nlzI9zuFGJ8
HPご紹介ページ http://hi-lohas.com/?id=442&type=2
アフターフォローもしっかり！
瑕疵担保保険により1年間1000万円を担保
一般的にお引渡しから3ヶ月に瑕疵（雨漏り・給排水の故障等）
が発見された場合、売主さまに修復の義務が生じてしまいます。
その負担を軽減する為、一年間安心住宅瑕疵保険により
最大1000万円まで保証します。
※ 事前に検査をさせて頂きますので、安心して売却できます。
引渡し時の住宅クリーニングサービス
引越先の片付けや掃除が大変な時に、
お引渡しをするお家の掃除はとてもストレスになります。
特に移転先が遠いい場合、
その時間のロスは大きな負担となってしまいます。
ストレス無くスムーズにお引渡しが出来ますよう、
荷物を出された後のクリーニング作業を
私どもで負担させて頂きます。
※奥さまにとても喜んで頂いているサービスです。
